All egendom: trädgård, kök, inredning >> Hus

Betyder det att arrende dom för dig

tisdag avkunnats Europeiska domstolen för de mänskliga rättigheterna i Strasbourg dom som har tagits emot med jubel av norska ägare, men orsakade total panik bland Norges många arrendatorer. Domstolen fann nämligen att Ground hyr Act § 33 är i strid med Europakonventionen som behandlar äganderätt - och därmed var en årslång strid om alltför många norska ägare.

Att bo på en fastighet som bifogas säger att du hyr egendomen huset eller din stuga är på av en markägare. är ett hyresavtal marken därför helt enkelt en långsiktig leasing av mark, där betalning är en årlig tomträttsavgäld från hyresgästen (partier) till hyresvärden (bortfester). Dessa kontrakt sträcker sig vanligtvis mycket länge.

Långvarig stridigheter

När domen föll i Strasbourg på tisdagen, detta efter en rättslig strid som pågått under många år från en handfull markägarnas sida. Jordförlikningslagen som den står idag har prövats mot bestämmelserna i konventionen om mänskliga rättigheter.

Beslutet i Strasbourg innebär i korthet att markägarna inte längre är skyldiga att förlänga marken hyresavtal på gamla villkor, och kan leda till att parlamentet för att ändra arrende lag som tillåter fastighetsägare har möjlighet att ställa upp hyresavtalet när de gamla kontrakten löper ut och vara förnyas.

300. 000 hyresgäster kan påverkas

- Det finns för tillfället över 300 000 fastigheter i Norge, som är mark hyrd, förklarar sekreterare tomträtt Federation, Arne Omberg Sveen, till Bonytt. nr.

jubel fastighetsägare: I åratal ägare kämpade reglering mellan mark leasing och markägaren ska kontrolleras bättre. Foto: Foto: DNB Property

- Här hos oss har telefonen knappast varit tyst sedan igår tidigt, och det är klart att det finns många hyresgäster som har hört nyheten om domen och som är mycket bekymrade över vad detta kommer att säg till dem och deras egendom.

Detta är fallet

Berit Mogan Lindheim står som markägaren av en egendom som tillhörde hennes familj under flera hundra år. När hon försökte lösa in egendomen i några år tillbaka till 150 000 kronor, vilket då var ca. en femtedel av marknaden, inte detta genom på grund av punkt 33 i tomträtt lag - som hävdar att hyresgäster av mark till bostäder eller fritidshus rätt att kräva bifogat förlängas på samma villkor som tidigare - utan begränsning i tiden.

Mogan Lindheim beslutade då att ta ärendet till domstol tillsammans med fem andra norska ägare och fick tas frågan med advokat Sveinung O. Flaaten och Hjort spetsen.

Saken överklagades till Högsta domstolen i Norge innan den ledde till EMD i Strasbourg.

I klagomålet mot EMD var huvuddelen att avsnittet kränktes av Europakonventionen om mänskliga rättigheter (EMC). Enligt advokat Flaaten är kränkningen är ett faktum eftersom förlängning av partiet tid alltid enligt lag, anses överlämnandet av egendom.Jordägarna ifrågasatte inte förlängningen själv, men övervägande för det.

Efter domen i Strasbourg är chansen nu att Mogan Lindheim nu kan fortsätta att tjäna familjeegenskaper med det marknadsvärde familjen gården faktiskt har.

Finns det några skäl för panik?

- Ja, för vissa kan det vara om det inte överklagas och domen kommer att stå, förklarar Ombergsveen.

- Det värsta utfallet skulle vara att det om något behov av att gå ut ur huset och eftersom hyresavtalet på ett avtal som är på väg att löpa ut justeras upp till en nivå som de inte har råd att betala. För vissa kan de prata om stora konsekvenser om de måste sälja bostäder eller stugor med stora förluster.

Ombergsveen betonar att de som börjar med detta från och med idag är de som har kontrakt som börjar löpa ut.

- Men det finns också många av dem, tomter utgår dagligen i Norge.

- Många av dessa kontrakt skrevs under 1940- och 1950-talet och börjar nå slutet av tiden.

Regeringen förordning

Omberg Sveen förklarar att hyresgästerna är naturligtvis rädd för, är att priset på kontrakt skall vara löst regleras genom tomte- eller marknadsvärdet, vilket skulle kunna få en enorm konsvenser för många, eftersom det skulle kunna leda till en ökning av priserna på tusentals per år för landet de bor eller har en stuga på.

- Om dom fortfarande är staten kommer att behöva på något sätt hitta en lösning som sätter tom hyresavtalet till en procentandel av webbplatsens marknadsvärde, utan att detta är så hög att den kommer att driva människor från sina hem, förklarar Omberg Sveen.

- Så det är forstålelig nog för oss att linjal många frågor och mycket förvirring bland våra medlemmar tills det blir klart vilka konsekvenser denna dom kommer.

Reglering av hyresavtalet från fastigheten marknadsvärde

- Nu blir det upp till staten att antingen överklaga eller komma med en ändring som fungerar och är till fördel för alla berörda parter, förklarar advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund till Bonytt . nr.

- Men det är för många definitivt inte så dramatiskt omedelbart som det produceras av media. De som kommer att påverkas nu är de som är på kontrakt som håller på att gå ut. Minimun festtid på många av dessa kontrakt är vid 80 år, som sedan löper oförändrat tills parterna upphör eller köper det. Så som avtal upphör och kommer att förnyas, då kommer det att innebära något.

Leisner förklarar att för markägare involverar dom, om den står, de får möjlighet att reglera markpris på deras egenskaper i linje med marknadsvärdet.

Detta är Tomtefeste

Tomtefeste hyr en tomt. Hus- och stugägare har rätt att köpa marken enligt vissa regler.

Festen kan kräva inlösen efter 30 år av festen eller när avtalet löper ut. När det har varit 30 år, kan hemmet för hemmet bli inlösta vartannat år och stuga varje 10 år.

Förlängning på samma villkor som i det gamla avtalet ett alternativ till inlösen, och antogs av parlamentet i en ändring i 2004.

Lösenpriset skall vara 30 gånger den årliga tomträttsavgäld om inte en mindre inlösen är överenskommet. Alternativt kan inlösenbeloppet vara 40 procent av substansvärdet, minus de värden som partiet har lagt till i diagrammet.

Källa: Wikipedia, annans fastighet Association, Huseiernes Landsforbund

- Fallet har handlat om är det faktum att markägarna har hävdat inför domstolen att de har rätt till en ny mark hyra som är rimligt i förhållande till marknadsvärdet på marken eller tomträtt . För att utesluta har varit och fortfarande står i dag är det så att parterna i handlingen har rätt att underteckna det nya partiet avtal - samma pris som den tidigare affären - och kan fortsätta att göra det för evigt.

Ändringen

- Domen i Strasbourg innebär att om den inte överklagas och vi osannolikt nog, får du ett annat resultat, då den norska regeringen nu förbundit sig att ändra den lag som garanterar tomma konsoler anpassade till normala marknads, förklarar Leisner.

- Det som hittades i Strasbourg var att 33 § lagen om jordbruksföretag strider mot konventionen om mänskliga rättigheter, artikel 1, som handlar om skydd av egendom. I detta avsnitt anges att varje person har rätt att njuta av sin egendom i fred, och ingen bör berövas sin egendom utom i allmänhetens intresse.

Leisner förklarar att det troliga resultatet är nu en lagändring, och att parlamentet nu måste ändra arrende lag som tillåter fastighetsägare har möjlighet att ställa upp hyresavtalet när de gamla kontrakten löper ut och måste förnyas.

bättre förutsättningar för markägare

vid en presskonferens tisdagen sade partner på advokatfirman Hjort, Sveinung Flaaten, som lett fallet för EMD i Strasbourg:

Den dyraste adresserna i Oslo just nu

- Markägaren har hittills har inte skyddats tillräckligt och den nuvarande lagen bryter mot konventionen i sin nuvarande form. Detta innebär att lagen måste ändras. Jordägarna har vunnit över staten i domen som har varit känt för domstolen under lång tid. Så sent som 2007 uppgav högsta domstolen att denna handling inte var en överträdelse. Nu har Strasbourg domstolen slutat med motsatsen.

I praktiken innebär detta att fastighetsägarna inte längre kommer att förlora pengar för att "hyra" egendom, och att det kommer att finnas en mer rimlig koppling mellan marknadsvärdet på marken och arrende.

- Tidigare har varit någon ekonomisk balans mellan markägaren och partier när du registrerar ett nytt kontrakt på en förlängning av fäst relation förklarar Leisner.

- Det har funnits en oprofessionell ekonomisk börda för partifester. Så vad förhoppningsvis kommer hända är att komma fram till ett ekonomiskt arrangemang som inte onödigt belastar någon av parterna.

Ej bestämt ännu

Denna vi gräla med en granne om

Leisner tros på många sätt måste invänta ett svar i samband med detta.

- Även om denna mening går igenom det sätt som står, kommer förlikningen att verkställas om tre månader.

- Om det inte finns något överklagande och dom kommer att hållas, kommer ett löfte att krävas i Norge inom en snar framtid. Det här är en situation där vi inte kan riskera ett juridiskt rum, förklarar Leisner.

- Jag tror att ja, det kommer att få konsekvenser för många, men jag tror inte att det kommer att bli så dramatisk att många kommer att gå ut ur huset och förklarar Leisner.

- Jag är ganska säker på att det kommer av staten satt ett fast högsta pris av nya markhyror, så vi är inte plötsligt kommer att se belopp som verkar helt orimligt. Men det är svårt att säga vad som kommer att hända innan regeringen tar upp frågan och vi kan få en förändring, förklarar Leisner.

förväntar sig att staten ankare

Omberg Sveen i sin tur litar på att regeringen kommer att överklaga domen till Europadomstolen Grand Chamber.

- Vi och våra medlemmar är uppenbarligen desperata över resultatet i Strasbourg och tror att vi kan se en situation som kan vara avgörande för många om denna dom står.

Lägenhet på Aker Brygge till det vanliga huspriset

Ombergsveen anser också att det bara väntar på situationen.

- Men om du festa och har möjlighet att lösa in fastigheten till ett pris du kan acceptera i dag, så jag skulle nog kanske rådde det att göra det nu, avslutar Omberg Sveen.

Läs också:

Nu artiklar är att kontrollera grannes landgräns på nätet

Ta ett fynd till huset på Bonytt Bazar idag

Du kan ta reda på om grannens tomt

Att lära ditt barn att vara en god vän

kommer att ta tid. Hyresvärd National Association anser att det för närvarande ingen anledning till panik "först måste vi se vad staten gör", säger Arne Omberg Sveen i tomträtt Association. Foto: PHOTO: Colorbox

ADVERT

Mest populära