All egendom: trädgård, kök, inredning >> Rea

Lag skapar konflikter

Det finns ett pip i telefonens mobiltelefon. Little Felicia (8 månader) griper nyfiken efter det roliga artikel som ger ifrån sig ljud och ljus så trevligt, och pappa hela tiden måste titta på.

Little vet hon att det regnar stora pengar just denna dag. Det är en satsningsrunda.

Lägenheten Felicia har tillbringat sina första månader i att säljas, och för varje liten pip innebär att lite mer pengar för hemmet. Pappa Christopher Bergsager är upphetsad för varje meddelande.

- Det här är första gången vi säljer ett hem. Lite spännande är det, säger Bergsager, och uppskattar när han ser att priset har överskridits i det sista budet.

- Hur säker känner du dig som bostadsförsäljning?

- Vi är som de flesta - du tycker verkligen inte riktigt. Å andra sidan har min fru och jag renoverat den här lägenheten från början och vet därför mycket bra. Så här är vi ganska säkra på att det inte kommer några överraskningar för köparen, säger Bergsager.

Han tillägger att fastighetsmäklare Kamilla Kaptan från Krogsveen förlorar dem genom processen med stadig hand.

- Vi har precis hört talas om vad Kamilla säger. Hon jobbar väldigt bra, och det känns också säkert, säger Bergsager.

Det var bara några veckor sedan han själv var hemköpare. Även då var det viktigt för en bra mäklare, tänkte han.

- Men ändå har vi givetvis signerat försäkring på båda hållen; bostadsinköp försäkring när vi köpte det nya townhouse vi snart kommer att flytta in i, och nu äger ägarförsäkring för försäljning av denna fastighet. Skulle det finnas något, får advokater det. Men jag hoppas att vi inte får en konflikt, säger Bergsager.

Konflikter

Det beräknas att omkring en av fyra bostadsinköp hamnar i konflikt. Ibland förekommer vissa sådana saker i media.

Vem har inte läst om fattig familj som intet ont anande köpte ett hus fullt av råttor, eller plötsligt upptäckte att husets sovrum var oanvändbara på grund av små fönster?

Saker verkar uppenbara: Köparen luras av en skrupelfri säljare. Men i verkligheten är konfliktbilden vanligtvis mycket mer nyanserad. Köparna klagar på knäcken i golvet. Dåligt faller mot avloppet. Dräneringsproblem. Luftbubblor under dåligt limmade plattor i korridoren. Kreativ elanläggning.

Saker som säljs kan ha levt bra och aldrig tänkt på, eller ens upptäckt. Vem är skyldig i dessa fall? För krävande köpare? Oärlig säljare?

Skulden för många konflikter är ofta varken säljare eller köpare, säger postdoktor Harald Benestad Anderssen på BI. Det är själva lagen som reglerar bostadsförsäljning, avyttringslagen, vilket är problemet.

Kasse lagen är oklar och absolut inte skriven med antagandet att både boligselger och husägare är amatörer på området, säger Anderssen:

- Kasse lagen är skriven på modellen principen.En av de viktigaste inköp som denna lag reglerades när den antogs var den kommersiella varan, med säljaren som den professionella, starka, partiet och köparen som den svagare parten. I bostadstransaktioner är det annorlunda. I en bostadstransaktion är både köpare och säljare konsumenter. Ingen av dem är professionella. Varken köparen eller säljaren är den "starka" parten. Oftast köper man ett ögonblick och säljer i nästa. Om skilsmässahandlingen hade antagit denna förutsättning skulle mycket vara annorlunda, säger Anderssen och utarbetar:

- Ta till exempel säljarens uppgiftsplikt. Enligt tvistloven är du som säljare inte bara ansvarig för fel och brister som du faktiskt vet, men också om du inte vet någonting om att ge domstolen den uppfattningen att du borde veta om förhållandet. Är det verkligen rimligt att kräva det från en husägare som trots allt i de flesta fall inte är en specialbyggnadschef? Och vad ska bostadsförsäljaren säga om? Lagen ger ingen vägledning. För en oprofessionell privatperson som säljer, blir det nästan omöjligt att relatera till, säger Anderssen.

Medan leverantörerna har vaga formuleringar att följa i avyttringslagen har fastighetsmäklare, en av de professionella parterna i bostadstransaktionen, tydliga krav att följa i fastighetslagen.

Till exempel, under avsnittet om mäklareförfrågan och upplysningsskyldighet, finns en lång lista över vad mäklare ska informera köparen innan handeln slutar.

- För mig verkar det konstigt att den professionella parti i bostads transaktion detta tydlig rättslig ram för att ta itu med, även om det inte anges vad säljaren ska lämna när de säljer i efterhand hålls ansvariga om ingenting sägs, säger Anderssen.

Ny försäkringsmarknaden

På Bergsager det finns lite påminner om en mycket professionell boligselger, där han sitter i lägenheten på Kjelsås och försöka rädda telefonen från att glida ur Felicias nyfikna händer och på golvet.

Lagstiftningen ställer dock ett stort ansvar för honom. Ett ansvar försäkringsbranschen går bra. Avyttringslagen trädde i kraft 1993. Tidigare hade bostadstransaktioner reglerats av allmänna avtalsprinciper.

Några år efter det att den nya lagen började användas, såg de första ägarskiftförsäkringsbolagen upp.

- Handikapploven skapade behovet av helt nya försäkringsprodukter. Först kom ägarfartygsförsäkringen, och några år efter kom hemförsäkringsförsäkringen. Det som i sig säger lite om det faktum att lagen inte har precis minskat konfliktnivån, säger Anderssen.

Ägarförsäkring är säljarens försäkring mot köparens fordran. Protector är den största på den norska marknaden med en marknadsandel på över femtio procent. År 2013 var bolagets omsättning 451 miljoner kronor och antalet fordringar var 4 500.

Siffrorna visar att det inte finns några små belopp i fråga. Men trots att siffrorna visar att det finns en hel del osäkerhet ute på bostadsmarknaden, det finns liten eller ingen politisk vilja att gå in på frågor kring fastighetsförsäljningar, säger Anderssen

- Politiker sitter till stor del på staketet och väntar att fastighetsbranschen kommer att hitta en lösning för dem.I bästa fall är det en kritisk passiv attityd från ett politiskt lag, säger Anderssen.

Han tror att något av problemet kan vara att förhållandet mellan bostadsfrågor sprids över ett antal olika ministerier. Därför är alla och ingen ansvariga.

- Således är tanken på en privat bostadsavdelning och en bostadsminister inte en dålig idé, säger Anderssen.

Mer ansvar för professionella

Hur skulle en bra leveransåtgärd se ut? Mer ansvar för de professionella partierna är ett av många svar, säger Anderssen.

- Mäklare och värderare är de professionella parterna i bostadsförsäljningen. Således bör dessa också ges mer ansvar. Det är ganska märkligt att en sådan inte finns någon lag som reglerar det beräknade mans arbete, och att värderingsman är inte en skyddad titel, sade Anderssen.

I dag svarar du som säljare på eventuella fel som skattebetalaren har gjort. Köparen kan alltså korrigera en brist fordran dig som individ för ett fel som den professionella värderare har gjort, och det är upp till dig som en säljare kan ta ärendet vidare mot värderingsman.

- Man kan, till exempel, hade en regel som gick ut på att om amatör säljare gjorde vad han kunde genom att erhålla en status av en auktoriserad värderingsman och engagerade en professionell fastighetsmäklaren att hantera försäljning, var han befriad från ansvar gentemot köparen. I så fall måste köparen säkras genom att kräva en fordran gentemot skattebetalaren, fastighetsmäklaren eller ett av sina ansvarsförsäkringsbolag. Ett sådant arrangemang skulle också stärka köparens ställning i att han därmed var säker på att motparten hans var insolvens, vilket inte alltid är fallet när köparen måste kräva pengar från en amatör säljare som inte har undertecknat ägarbytet. Detta är dock bara en av många möjligheter. Den viktigaste punkten är dock att du måste få en omfattande översyn och harmonisering av regler, och inte bara en liten, sektorsbaserade "blot lösningar", säger Anderssen.

Vid Bergsager är budrundan över, och pappa andas lättnad på soffan. Detta är inte något han tänker göra särskilt många gånger under livet.

- Nej, är när vi går nu det nog ett bra tag, barnen är stora och vi kanske vill något enklare igen, säger Bergsager. Om lagstiftningen ändras inom den tiden? Det återstår att se.

ADVERT

Mest populära