All egendom: trädgård, kök, inredning >> Rea

Säljarens skyldighet att lämna information

Det mesta av det hävdar, från att det saknas badrum till spöken på vinden.
Köparen känner sig skyldig när han eller hon senare upptäcker fel med den oväntade egendomen, och i många fall hävdar säljaren att dessa är relationer han inte visste eller inte trodde att han var tvungen att avslöja.
Många olyckliga köpare har upplevt att köpa ett hem där saker inte var som förväntat, Karl Edvin Lysne (24) är en av dem.
Förra sommaren köpte juristen sin första lägenhet, en lägenhet med självhushåll på 41 kvm till 2 015 000 kr i Neumannsporten i Bergen.
Bara månader efter nedläggning märkte han mycket ljud och ljud. Efter ytterligare utredning blev det uppenbart att en öppen vägg öppnades, vilken Lysne inte fick någon information om innan han köpte.

Det var mycket buller och dunkering nästan hela veckan, vilket var frustrerande för både Lysne och flickvännen. Även om ägaren av platsen hade en trevlig dialog med invånarna, ändrade ljudsystemet och extra isolering sattes på bakgården, bullernivån var fortfarande besvärlig.
Lysne valde därför att kontrollera vilka rättigheter han hade som köpare.

Förlikningsavräkning

- Det konstaterades att endast en månad före försäljningen informerades om användningsändringen i form av ett angränsande tillkännagivande, men ingen information lämnades i prospektet eller någon annanstans. Tidigare ägare gömde sig inte självdeklarationsformuläret eftersom han visste någonting om användningsändring eller närliggande varning, och mäklaren gav mig ingen information heller, sade Lysne.

Lysne, som hade hemköpförsäkring genom Help, ansåg att det var klart att både säljaren och mäklaren hade gjort en klar överträdelse av uppgiftsskyldigheten i det här fallet.
- Jag kontaktade Hjälp, och hjälpte av skattebetalaren att se vad förbättringar med ljudisolering och diverse skulle kosta. Vi skickade ett redundansanspråk om 78 000 kronor till säljarens ägarförändringsförsäkring.
Parterna ingick en extrajudiciell avveckling på 65 000 kronor, vilket därmed löser hela målet utanför domstolarna. Hela processen tog cirka 11 månader och pengarna var på konto en vecka efter avvecklingen.

- Jag är väldigt nöjd med resultatet, som faktiskt förbättrats än vad jag förväntade mig. Men det var ett jobb när det pågick. Trots att jag hade hemköpförsäkring, var jag tvungen att stå upp för att nå mitt krav, säger Lysne.

Informera för mycket

Försäljningen av begagnade bostäder regleras av avyttringslagen. Lagen har bestämmelser om vad säljaren måste informera köparen om och vad köparen måste ta reda på om de negativa villkoren i hemmet. Eftersom lagstiftningsbestämmelserna är mycket generella är det upp till domstolarna att följa lagstiftningen.
Rättspraxis i området varierar, och domstolens beslut kommer ofta att baseras på dom från fall till fall.Det är därför svårt att ge någon klar känsla.
Så hur kan du som säljare se till att hemförsäljningen inte slutar med rättegången?
- Om säljaren inte uppfyller sin skyldighet att tillhandahålla information, riskerar du ställs inför krav från köparen för de negativa aspekterna av hemmet som du misslyckades att lämna ut. Sådana krav kan vara krav på korrigering av fel och brister, krav på prisavdrag, skadeståndsanspråk och i slutändan efterfrågan på höjden av köpet, säger Morten Fæste, biträdande i Huseiernes Association.
Som utgångspunkt har säljaren ett objektivt ansvar för den information som lämnas om hemmet är korrekt. Felaktig information som är helt trivial påverkas inte.
- Lagen förklarar att egendomen endast har en defekt om det finns felaktig information från säljaren och det har påverkat avtalet om att informationen lämnades. Felaktig information påverkas inte heller av bestämmelsen om informationen korrigeras i tid, normalt innan bindande bud ges av köparen, säger Fæste.
Den korrekta informationskraven gäller inte bara uppgifter från säljaren utan också information från säljarerepresentanter - vanligtvis fastighetsmäklare eller värderare. Om dessa lämnar saknad information om den egendom som de visste kan säljaren vara ansvarig.
Bestämmelsen påverkar således information som lämnas i samband med budgivning och upphandling, men även information som ges i annonser, försäljningsutsikter och all marknadsföring av fastigheten.
- Om du är osäker på om en information du anger är korrekt bör du uttryckligen uttrycka dina reservationer till köparen, säger Fæste.

Si vad du vet

Säljaren skall med andra ord ge information om alla omständigheter i den egendom som säljaren var medveten om eller borde ha varit medveten om, och som köpare hade anledning att förvänta sig att få.
- Uppgiftsskyldigheten handlar i grunden bara om vad säljaren faktiskt vet. Vet säljer att det läcker ut från garagetaket, säljaren måste informera om detta. Om säljarens kunskaper är begränsade är det emellertid tillräckligt att säljaren ger den information som han eller hon faktiskt har. Det kommer då att vara upp till köparen att göra ytterligare undersökningar, eftersom utlämnande inte innebär en skyldighet att sälja, säger Fæste.
En typisk viktig sak som säljaren brukar ha skyldighet att avslöja är om arbetet har gjorts i hemmet med hjälp av självförsörjning. Om säljaren själv har renoverat badrummet eller sätter i strålkastare, bör han ge råd om detta.
Information från säljare till köpare kan ges både muntligt och skriftligt, men skriftligen ska all information som är relevant för köparen ges skriftligen.
- Säljaren kan också vara skyldig att informera om omständigheter som rör fastigheten. Några exempel på information som säljaren kan vara skyldig att ge information om grälsjuka grannar, buller, bordeller, som bor sexualbrottslingar nära, stinkande villkor och trafikbuller.Det här är förhållanden som direkt kan påverka levnadsmiljön, och det här blir köparen kan förvänta sig information, säger Fæste.
Slutligen är det endast om det har påverkat avtalet att informationen inte lämnades att säljaren kan hållas ansvarig.
Ett typiskt exempel är där avtalet hade ingåtts till ett lägre pris om upplysningen hade beviljats ​​eller om avtalet inte hade avslutats alls.

-Sekretär

Home Buyer Lighting är lite imponerad av bristen på information i inköpsprocessen.

"Att köpa ett hem är för mycket den största investeringen som ska göras, och det är skrämmande att viktig information som detta inte blir sant. I tider då bostäder säljer sig kan det vara lätt att bli lite lat och glömma uppgiftsplikten, så här tror jag att mäklarbranschen kan ta en liten bit i nacken. Mäklaren borde definitivt ha kontrollerat detta och sagt att saker som meddelades röstade, säger han.
Påminnelsen är att fastighetsmäklare ska ta hand om både säljaren och köparens intressen och att de har ett mycket viktigt jobb eftersom de hanterar varandras värderingar varje dag.

-Love är oklart

Carl O. Geving, VD för norska fastighetsmäklare, NEF, anser att avyttring av fast egendom är inte tillräckligt bra.
- Lagen måste förbättras, den är för generell och oklart. Att förtydliga säljares och köpares uppgifter kommer till exempel att underlätta för parterna att veta vad som krävs av dem, så att de går in i bostadsbranschen med rätt förväntningar.
Han anser att säljarens upplysningsplikt definitivt borde förstås.
- Till exempel har fastighetsmäklare en fyrapunktsminimumslista i sin uppgiftsplikt. Något liknande borde också vara i säljarens lag. Det hade gjort det lättare för säljare, fastighetsmäklare att ge råd till säljare och för köpare som då vet vad det förväntas att de ska bli underrättad om.

Proffs ska ta över

Geving anser att det är ett problem att säljare är föremål för objektiv ansvar.
- I samband med detta kallas objektivansvaret "ansvarigt företagsansvar", vanligtvis ett dynamitföretag. Det här är en dålig sak i bostadshandeln mellan säljare och köpare som båda är amatörer. Vi är oroade över att de professionella aktörerna, både mäklare, skattebetalare och försäkringsbolag, kan ta större ansvar i bostadsbranschen.
Han anser att lagen bör organiseras så att proffsen tar ansvar för amatörerna, och detta kan uppnås genom att ersätta ansvarsförsäkring med egendomsskadaförsäkring.
- Säljare bör ha en starkare incitament att köpa teknisk undersökning rapport, kan det ske genom en försäkringsstruktur som skyddar både säljaren och köparen mot dolda fel. Och vi behöver effektivare tvistlösningsmekanismer. Det måste klargöras i en föråldrad leveranshandling, och utbildningskrav och professionellt ansvar måste ges till byggnadsexperter och krav på innehållet i tekniska rapporter. Vi måste se till att konsumenterna får "valuta för pengarna" när de väljer att köpa en tillståndsrapport, säger Geving.
Finanstilsynet har nu föreslagit att reglera ett konsultansvar som mäklaren redan har enligt "good brokerage". Ärendet är i samråd.
- Vi anser att mäklaren som mellanhand ska ta ansvar och ta hand om konsumenterna på hela bostadsmarknaden. Samtidigt kan vi knappast se att kodifiering av nuvarande lag kommer att leda till stora förändringar i bostadsandelen. Istället för att "slå" menar vi att regeringen måste granska Avyttringslagen, avslutade Geving.

ADVERT

Mest populära