All egendom: trädgård, kök, inredning >> Anställa

Hyresrätt varaktighet

Text: Nina Granlund Sæther

Det är oerhört viktigt att tänka på hur länge du vill att din hyresrätt kommer att pågå och att du är medveten om vad du gör. Hyresgästen har ett mycket starkt uppsägningsskydd genom bostadslagen. Om det visar sig att hyrorna behöver mer bostad än du har kan domstolen i värsta fall konstatera att du måste leta efter en annan plats att leva, även om det är ditt hem.

Minsta tid

De flesta hyresvärdar föredrar att hyra för en viss period. Fördelarna med ett tidsbegränsat avtal är bland annat att du vet hur länge huset kommer att hyras. Vid avtalets slut är du också fri att eventuellt uppskatta hyran för marknadshyra. Lagen har emellertid vissa minimikrav, men minimitiden beror på typen av hyresobjekt. Under särskilda förhållanden kan minimitiden avstå.

Bostäder i hyresgästets eget hus, till exempel på vinden eller i hyllan, kan hyras ut för ett år i taget. Detta gäller även en angränsande del av ett parhus.

För en enda bostad rum där hyrorna har tillgång till hyresvärdens bostad för att använda badrum och toalett är minst tid under de första tre åren. Det kan emellertid avtalas om att hyresperioden ska upphöra med en månads uppsägningsperiod eller mer utan att anställa lagets starka uppsägningsskydd.

Om du hyr ut din bostad eftersom till exempel, kommer att arbeta utomlands, kan komma överens tids hyra för upp till fem år utan någon minimi sikt. Avtalsvillkat leasingavtal har inte hyrt löpande uppsägningslagen under denna period.

För hus och lägenheter som inte är hyresgästens egna bostad är lägsta leasingperioden tre år. Det är emellertid inte nödvändigt att arrangera en treårig hyra direkt. Till exempel kan du göra ett ettårigt kontrakt ovillkorligt rätt för hyresgäster att förlänga i minst två år. Detta kommer att vara bekvämt där hyran inte vill binda sig i tre år.

Kortare hantering än minimitid

Det finns betydande undantag från minimitidreglerna. Att gå hem i slutet av leasingperioden används som bostad av hyresvärden själv, eller någon som hör hans hushåll att tillämpa, det finns ingen minimitid för tids hyra. Om hyresvärden har annan saklig anledning att hyra ut under en kortare tid, gäller ingen minimiperiod. Det finns emellertid mycket strikta krav på skälen att hyra ut under en kortare tid. Försäljning eller rivning kan vara en objektiv anledning.

Om motiveringen är inte förverkligas på grund av oförutsedda omständigheter som inträffar efter undertecknandet av kontraktet, som löper kontrakt tills den angivna orsaken materialiseras. Det är viktigt att notera att om omständigheterna inte är oförutsedda kommer avtalet att avslutas med full uppsägning av hyresavtalet.

Olovligt kontrakt blir obestämt

Ska du hyra lägenheten du har ärvt för dina föräldrar, är det till exempel minst tre år. Om du väljer att göra ett leasingavtal som anger att hyrestiden är kortare, strider det mot lagen.

- En tillfällig upplåtelse som är i strid med lagen är att betrakta som ett avtal som inte har någon tidsgräns alls, säger advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Det innebär att du förlorar rätten till åtkomst över hyresobjektet. Hyresgästen får full uppsägning, vilket innebär att du måste ha en bra och rimlig anledning att säga upp honom. Uppsägningen får inte heller verka orimlig. Det betyder inte sällan att hyresgästen - förutsatt att han annars normalt beter sig bra - inte behöver gå vidare innan han vill ha det.

Du kommer inte heller att få möjlighet att justera hyran utöver hyresavtalet. Du kan inte reglera på marknadsnivå.

kombinerad lösning kan vara fördelaktigt

Om hyresvärden vill ett hyresavtal som inte kan avslutas under hyresrätt måste hyresvärden ange skriftligen att det tt avtalet kan inte sägas upp. Detta är nytt med den 1 september 2009.

Om en överenskommelse inte kan avslutas under den överenskomna hyrestiden, hyresgästen kan hyra ut om han eller hon får en tillfällig frånvaro på upp till två år på grund av sjukdom, militärövning, arbete eller andra viktiga skäl. Dessutom kan fastigheten hyras för resten av hyresperioden. Det innebär att man lämnar hela hemmet till någon annan. Hyresvärden måste ge sitt samtycke, men enligt lag finns det mycket begränsad tillgång till att säga nej. (Läs mer om andrahandsuthyrning sida xx)

Även hyrorna med andrahandsuthyrning anförtro sina nyttjanderätter till någon annan, säger han eller hon är fortfarande ansvarig för hela hyran kommer in i tid, för att husets regler följs och så vidare. Ändå kan det finnas fler problem än annars om hyran går förlorad och hyresgästen måste lämna.

- En utarbetande process kan vara ett problem på grund av fullständig indelning eftersom den måste vara i två omgångar. För det första måste myndigheterna slänga ut en hyra som inte är där, och då måste hyresvärdarna gå ut. Det kan vara en tung process eftersom saken måste gå flera gånger med myndigheterna, säger advokat Anders Leisner.

Många hyresgäster kommer att begära uppsägning av tillgång, särskilt i hyresavtalet över tre år. Uppsägning av tillträde kan vara rättvist att ha på lång sikt även för hyresvärdar, men det kan vara mycket svårt att slutföra uppsägningen i praktiken. Men hyresvärdar mest kommer inte att få uppsägning utanför sommaren, eftersom det är lättast att få nya hyror. Det är möjligt att komma överens om att hyresgästen måste avslutas med ett minimum meddelande om, t ex två månader, och tillägga att avgå - oavsett när det ges - tidigast träder i kraft, till exempel den 1 juli. Det innebär att uppsägning måste lämnas i april. Med tanke på det i maj, kommer det att träda i kraft första juli det följande året om hyresvärden är strängt sträng.

Förnya kontraktet i tid

Med löpande avtal upphör leasingavtalet vid utgången av avtalad leasingperiod utan uppsägning.Det kan emellertid vara tillrådligt att meddela hyresgäster i god tid att hyresperioden löper ut så att den berörda personen får lämna sig.

Om båda parter önskar förlänga leasingavtalet är det viktigt att ett nytt kontrakt tecknas innan leasingavtalet löper ut. Om kontraktet inte förnyas och sedan lämnar det i tre månader utan att hyresvärden skickar en överföringsförfrågan med de rättsliga formkraven kommer leasingavtalet att avslutas. Hyresgästen får full uppsägningsskydd.

Tidsbegränsat kontrakt

Vid val av tidsbegränsat kontrakt, som ovan nämnts, anställs i de flesta fall lagen stark uppsägningstid. Detta kan göra situationen för hyresvärden osäker, eftersom du inte kan vara säker när du får rätt att lämna hyresobjektet. Även om du kan avsluta eftersom du flyttar och säljer, kan uppsägningen inte accepteras.

- Om du flyttar kan du be den berörda personen att hitta en ny plats att bo, men du kan inte tvinga honom eller henne på något sätt. Om hyresgästen har ett tidsbegränsat avtal bestämmer han eller hon i stor utsträckning om det är lämpligt att fortsätta. Om hyran är acceptabel i förhållande till platsen, och det kan vara svårt att hitta något annat som är lika bra i närheten, kan hyresgästen konstatera att det är bäst att stanna.

- Det finns inga regler som är ute av spel, även om hyresvärden kommer att sälja fastigheten. Om hyresavtalet upphör kan du försöka säga upp avtalet, men du kan inte vinna det, säger Leisner. Det kan givetvis påverka priset du får för hemmet, och i de flesta fall kommer det att fungera negativt.

Lisse på lös

En husköpare har ingen rätt att kasta ut hyresgästen om han eller hon har ett tidsbegränsat kontrakt.

- Om du överväger att köpa ett hus eller en lägenhet där du får en hyresgästen vid köpet, läser leasingkontraktet som är tillgängligt noggrant, påpekar Leisner. - Även om du ska använda lägenheten själv har hyresgästen uppsägningsskydd. Egendanvändning är motiverad för att säga upp hyresavtalet, men domstolen kan upphäva uppsägningen som orättvist om den konstaterar att hyran har ett större behov av bostaden än hyresvärden har.

Som ny ägare har du inte möjlighet att justera hyran mer än vad lagen säger eller göra ändringar i avtalet som finns. Hyresavtalet är bindande och hyresgästen kommer inte att få något sämre avtal trots att lägenheten säljs.

ADVERT

Mest populära