All egendom: trädgård, kök, inredning >> Hus

Tomträtt är lite värt

- Det absurda är naturligtvis att 30 gånger den årliga hyresavtalet är förmodligen en bra uppskattning av värdet på en tomt på en sådan belastning som en tomträtt har.

- En allvarlig uppskattningar måste den ta hänsyn till den betydande belastning på marken, och sedan 30 gånger den årliga inkomsten av fastigheten ger en rättvisande bild av fastighetens värde, sade partner i Privatmegleren Anders Langtind i en tidigare intervju med oss.

Artikeln resulterade i en uppvärmd debatt, där individ stödde Langtind syn.

Läs debatten här

Ground lease värdelagen

I tomträtt lag etablerat två alternativa inköpspriser för en leasehold: Antingen 30 gånger hyresavtalet, eller 40 procent av markvärdet på inlösendagen.

Andra var förolämpade eftersom ägarna och deras egen räkning:

Kunde markägare har rätt att lösa in byggnaderna på arrenderad mark till 40 procent av värdet då, så att du kan likvidera hela systemet ... argumentera "Markägare" i samma debatt.

"En tomträtt är ett diagram där markägaren, i princip har gett upp alla rättigheter till tomten förutom hyresavtalet. Idag alla förlänga partiet avtalet löpt ut. Då blir det meningslöst att tala om" marknadsvärde ", som om man skulle att jämföra med en outvecklad tomt utan belastningar encumbrance på en tomträtt är nästan totalt,.. det är en byggnad där och ägaren kan inte förfoga över tomten utanför den mottagande tomträttsavgäld, "Real Estate 008" "

Vi antar att de flesta kommer att se fastighetsmäklare punkter: en tomt med byggnaden är inte samma sak som en ödetomt och värderingar måste återspegla detta.

40 procent av platsvärdet verkar som en uppnåelig summa. Sedan fick köparen marken till marknadspris, med en rabatt på 60 procent på grund av belastningar. Men finns det en grund i marknaden att betala en sådan summa? Specifikt speglar lösenpriset på en tomträtt i dagens marknad för bostäder med och utan arrende?

Värdet på ett partiutrymme är bland de frågor som högerrätten kommer att överväga under september.

Läs mer om frågan här.

Vad säger marknaden?

Kärnfrågan i någon diskussion om tomträtt lag och tvister om rimlig hyra och inlösenbelopp naturligtvis är "vad är värdet av en tomträtt?"

Ska man understryka vad marknaden tror tyder våra prover som värdet i vilket fall som helst är mycket mycket mindre än 40 procent av marknadsvärdet.

Den 14 augusti hittade vi två par jämförbara fastigheter till salu hos Finn. nr. Varje uppsättning bestod av en tomt och en tomt. Idag har tre av de fyra fastigheterna sålts och marknaden har sagt om dem.

Prov 1

Vår första exemplet är i Skolegata i centrum av Sarpsborg. Två relativt likartade tomter - en med tomträtt, den andra ägd mark - säljs nu, efter att ha saluförts ungefär samtidigt.

Festetomten innehåller en villa och ligger i Skolegata 74.

Hus på festplatsen i Skolegata 74. Värde: 1, 4 mill. Foto: Finn. nej Visa mer

Tomten är 504 kvadratmeter, och mäklaren Geir Johannessen i Terra Real Estate tillkännager att partikontraktet är evigt, med en basuthyrning på cirka 500 kronor per år.

Hemstandarden beskrivs som enkel, med huvudsakligen trä och vinyl på golvet, målade strängar och plattor på väggarna. Vardagsrummet är 116 kvadratmeter.

Se din annons på Finn. nej här

Fastighetens försäljningspris var NOK 1,4 miljoner .

Nästan i väggen, i Skolegata 70 - ett hus på ägs till försäljning samtidigt.

Tomten är 480 kvadratmeter - ungefär lika stor som i nummer 74.

Hus på en tomt i Skolegata 70. Värde: 1, 58 mill. Foto: Finn. nej Visa mer

Också storleken på huset är jämförbar med nummer 74 - bostadsyta är 106 kvadratmeter.

Som standard skiljer sig de två husen något från varandra. Det sägs att huset i nummer 70 har blivit renoverat och moderniserat både ute och inne. Badrummet renoverades år 2004. Köket är utrustat med nyare inredning från Sigdal med fronter av massivt träbjörk. Den elektriska anläggningen uppgraderas, och golven är belagda med laminat, beläggningar och plattor.

Broker Gjermund Haugneset i bolaget Jon Langsholt A / S meddelar att fastigheten såldes till 1. 580 000 kronor .

Se din annons på Finn. nej här

Fastigheten med en tomt såldes till 180.000 kronor mer än fastigheten med en tomt. Det här är förmodligen en prisskillnad, som delvis kan förklaras av standardernas ojämlikhet - den dyraste innehåller både nya badrum och ditto kök.

Vi har frågat två erfarna mäklare om det teoretiska marknadsvärdet på en obebodd del av ett mål i Skolegata. Båda har svarat att uppskattningen måste baseras på diskretion, eftersom sådana tomter inte längre är tillgängliga.

- Enligt min bästa diskretion kommer en sådan tomt som du nämner att vara värd mellan 500 000 och 800 000 dollar, säger mäklare Frode Eriksen i Postbanken.

- En grov uppskattning av en sådan tomt kommer att ligga mellan 500 000 och 700 000 kronor, Per Ole Østmark tror på Garanti Eiendomsmegling.

För löpande avtal anges att inlösenbeloppet initialt fastställs till 30 gånger årsavgiften, vilket i detta fall uppgår till 15 000 kr. Denna summa kan ingå i prisskillnaden mellan fastigheterna, men det är inte nödvändigtvis. Det är också intressant att notera att prisskillnaden mellan de två fastigheterna i Skolegata inte på något sätt återspeglar 40 procent av det beräknade marknadsvärdet på tomten.

Ekonomisk teori indikerar att priset på fastigheten på en säker tomt kommer att återspegla nackdelen genom att betala årsavgiften. Med ett evigt fixeringsavtal och en årlig avgift på 500 kronor per år är nackdelen relativt liten när den köpts i Skolegata 74.

Prov 2: Nordstrand i Oslo

Nackdelen med tomträtt är något större i vårt andra exempel där vi hittade två relativt jämförbara bostäder på Bekkelaget i Nordstrand distriktet i Oslo - en av arrende, och en på ägd mark.

Osåld på festmark i Holtveien 1. Bud på 5 mill nekas. Foto: Finn. com mer

I bindningsställe i Holtveien 1 har sedan 14 augusti tillkännagivits en villa på 159m² bruttoarea med mycket attraktivt läge. Enligt annonsen är bostaden upptagen 1918 och behöver renovering.

Förlikningsområdet är 496 kvadratmeter. I det här fallet, fastställande överenskommelse om relativt kort tid - i 2023. Under de kommande 16 åren ägaren har nöjet att en grund hyra på 10 miljoner år. Enligt Notars mäklare Hans-Petter Andersen uppskattas råvarans värde till 2, 1 miljon kronor.

Bostadsvärdet är 5, 3 miljoner. Vad marknaden tycker om detta återstår att se, eftersom fastigheten fortfarande inte säljs. Mäklare kan dock säga att ett inkommande bud på 5 miljoner har avvisats.

Klicka här för att se annonsen på Finn. nej

Pareliusveien 7a på fastigheten. Värde: 5, 2 miljoner. Se mer

I Freehold tomt av 528 kvadratmeter i Parelius väg 7a en villa står i kedjan med en boyta på 166 kvm. Bostaden är upptagen 1973, och fönster och våtrum beskrivs som "av äldre datum". Från annonstexten framgår att köket är från 1990.

Enligt mäklaren såldes bostaden till 5,2 miljoner kronor. Klicka här för att se annonsen på Finn. nr.

Även i detta fall är både tomterna och husen ungefär lika stora. Grovvärdet på ett halvt mål på Nordstrand i Oslo är att cirka 2 miljoner kronor inte kan sägas återspeglas i prisskillnaderna mellan de två husen. En inlösen på 40 procent av marknadsvärdet skulle tyda på att residens friköpt mark var ca 800 000 fler än värt bostad med tomträtt, allt annat lika.

Men även som phonic är alltså tillhör partiet tomten förmodligen värt minst fem miljoner, det vill säga högst 200 000 mindre än tillhör självägande tomt.

40 procent för dyrt?

Två uppsättningar av jämförelser är givetvis för tunna för att dra slutsatsen att den inlösenbelopp som lagförslaget föreslår är för hög.

Våra resultat kan dock indikera att folk bör tänka noga innan de accepterar ett bud från markägare att lösa in marken till 40 procent av marknadsvärdet. Om de kommer att få en sådan inlösenbelopp kan det ifrågasättas.

ADVERT

Mest populära